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ダマされるな…マンション購入5~10年後にやって来る意外な落とし穴「こんなはずではなかったのに……」

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1: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:41:54.68 ID:G9MSl8ki9
https://news.yahoo.co.jp/articles/9a8157bad7d942464884872a005f2bd0fc021c74

マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。

しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。

当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。

管理費「上昇傾向」のワケ   マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、 エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。

具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。 必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。

キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、 反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。

 こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、 委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。

首都圏の管理費は、10年で2割上昇

国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する 調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。

———- 図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円) ———- https://news-pctr.c.yimg.jp/uUzvQ3lML_bkIqyakc1vFs-Knw39CLTsfp6KpenqJJA8MAaww4_P-cS70N554ynC1eIhlFl7-TfIQIXgIA1UthhAooSCxpS6CrdSNvuGW_t_5da-0_5F_Kew6sLN70rdCGNOy0X9UQ2eyxQe_H9EeQ==   2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1%のアップ。 このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。

したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。

管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。

しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。

その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。 

「均等積立方式」と「段階増額積立方式」   一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために 定期的な大規模修繕が欠かせない。そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。

図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が 安くなってからではない。むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。

にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、 「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。

まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を 均等に徴収していくという方式になる。30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、 月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。

※以下、全文はソースで。

483: 昼休み速報 2020/09/22(火) 11:27:57.07 ID:DlXU02F/0
>>1 現代はセキュリティの観点から 一軒家より全然マシ

外国人の泥棒が暗躍してるからな

3: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:43:14.16 ID:cm3TJtkU0
めざせ3LDK

6: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:44:21.90 ID:cm3TJtkU0
シェアハウスでの戦争に疲れ果てた人にはまったく共感できない 贅沢言うなと

19: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:48:01.23 ID:EZB9RW7q0
>>6

朝のトイレ戦争?(´・ω・`)

148: 昼休み速報 2020/09/22(火) 11:02:57.23 ID:Z5tBi2cw0
>>6 そもそも若い頃の借家事情と比べる意味がわからん

7: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:45:01.21 ID:56zcL9QB0
最初からランニングコストをしっかりと計算しとけと

8: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:45:02.10 ID:0NwjLrim0
マンションだが駐車場代が月2万は痛いわ、しかも部屋から駐車場まで遠いし、機械式だから時間かかる。 子どもとか重たい荷物運ぶのが辛い。

9: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:45:12.20 ID:U43Krfj00
マンションの無駄に豪華な共用施設とかいらんわな コンビニやスポーツジムや、最寄り駅への送迎バスまでやってるとこある

92: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:57:26.65 ID:zRfQL7vy0
>>9 住む前:いいなあ 住んだ後:不要

これが多い

・温泉 ・フィットネス、ジム ・駅、スーパー、銀行、小学校などが近い とか書かないと見向きしてくれないんだろうな

11: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:45:28.76 ID:os6JCDM90
ちっとも全然全く意外でも落とし穴でもなかった

12: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:45:45.33 ID:jOgrjapL0
固定資産税と管理修繕費で下手すると安い賃貸くらいの金掛かるからな マンション購入費とは別に

コスパはやっぱ賃貸なんじゃねーかなと思う

15: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:46:05.88 ID:JWrRfZgc0
修繕積立金はしょうがないが、管理費は、委託するから上がるわけで 自分らでやれる事をやれば、下げることは可能だろ

21: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:48:14.34 ID:+FXmZS8x0
マンションの行事と理事会がうざいな。 夏祭りやらハロウィーンやら餅つきとか勘弁してくれ。 理事会もほとんどの住民はやる気のない、町の自治会とかだとじい様達が率先してやってくれてるのに。

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44: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:51:38.52 ID:6cZCWXJ40
>>21 昭和30年後半から乱立した「団地」も当時はそんな感じだったんだろうか。 一気に同じ世代が入居する所は後が大変そうだ。

50: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:52:15.90 ID:zRfQL7vy0
むしろ上がらないわけがないだろw

買わせるために最初は低く設定しているのは普通の人ならわかる しかし購入時には気持ちがわくわくしているので見落とす人が多い

例のうんこマンションの修繕積立も5年ぐらいで修正案が出ていたからな 結局どっちになったかわからないが 徐々に上がっていくのとフラットの2案が出されていた

53: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:52:32.78 ID:s63ENqm00
戸建住みだが東京なら賃貸でいいよ 隣人クソだと人生詰む いつでも移動できるってのはお値段以上の価値が有る

57: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:52:59.77 ID:hFi1EM6z0
本当に金ある人の住処なんだよな 身の丈に合わない奴が無理して買っても苦労するという当たり前の話

74: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:55:41.41 ID:s63ENqm00
>>57 身の丈に合わない奴が無理して買って 金で解決する余裕が無くて近隣に迷惑をかけるから始末が悪い

73: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:55:22.16 ID:6Y9pI9l80
タワー型で人が多ければ多いほどこういう問題が後々発生すんだろうな 目黒だか代官山だとかの糞低層マンションが入居者も少ないし真の勝ち組か

95: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:57:29.46 ID:70Iai6Eh0
普通の戸建てが一番良いだろ

96: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:57:30.38 ID:Pt3Ho4SI0
いつからマンションが永住する前提になったんだろう? マンションは5年か10年程度の仮の住まいだろ?

110: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:58:43.31 ID:ROewF18f0
>>96 5年住むためだけに買う奴はおらんよ 投資は別ね、といってもこれからはもう上がらないけど

97: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:57:37.18 ID:fsnNLUiZ0
そもそもマンションを買えるのは金持ちやから気にしないんでないの?

115: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:59:16.18 ID:HRnj0FMC0
マンションは借りた奴の勝ち。 賃貸経営の俺が言うのだから間違いない。

117: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:59:22.83 ID:Djy67d2A0
やっぱ戸建てなんだよなあ

121: 昼休み速報 2020/09/22(火) 10:59:57.69 ID:OYvS18Zs0
月5万ローンとは別にかかるってもったいないな 修繕したとしても一生は住めないだろうし

138: 昼休み速報 2020/09/22(火) 11:02:12.56 ID:VpAr43ML0
そんなカラクリがあったのか 知り合いのちょっと頭が弱い子が 最近超長期ローンでマンション買ってたな かわいそうに

152: 昼休み速報 2020/09/22(火) 11:03:18.77 ID:5xHjEliy0
>>138 カラクリでもなんでもなくて常識だよ

おわり

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